De fiscale gevolgen van het eigendom van een Nederlandse woning voor de buiten Nederland wonende eigenaar
Als u buiten Nederland woont en in het bezit bent van onroerend goed in Nederland, komen diverse belastingen in beeld. Daarop zal ik hierna ingaan. Uitgangspunt is de aankoop van een (vakantie-) woning. Verder is aangenomen dat de woning privébezit is.
Heffingsrecht
Alhoewel u niet in Nederland woonachtig bent, is Nederland wel bevoegd belasting te heffen. Het heffingsrecht op inkomsten uit onroerende zaken komt namelijk toe aan het land waarin die zaken gelegen zijn. Dit is vastgelegd in belastingverdragen.
In uw woonland bent u belast voor het wereldinkomen. Dit betekent dat uw woonland op basis van de daar geldende wetten ook belasting zal willen heffen over inkomen uit uw Nederlandse woning. In uw woonland kunt u echter verzoeken om een belastingvermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
Nederlandse inkomstenbelasting
Het privébezit van een vakantiewoning wordt in beginsel in Nederland belast in box III. Dit betekent dat u fiscaal een fictief rendement op de Nederlandse woning in aanmerking moet nemen. Dit fictieve rendement wordt belast, de eventuele daadwerkelijke opbrengsten zijn niet belast en kosten zijn niet aftrekbaar. Een verkoopwinst is niet belast, een verlies bij verkoop niet aftrekbaar.
Tot 1 januari 2017 was dit fictieve rendement 4%. De belasting daarover was 30%, zodat de heffing uitkwam op 1,2% (30% x 4%). Deze heffing was verschuldigd over de door de gemeente vastgestelde waarde van de woning. Een schuld aangegaan voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de Nederlandse woning komt in aftrek op de in box III in aanmerking te nemen waarde.
Een heffingsvrij vermogen van € 30.360 (bedrag 2019) komt in mindering op de te belasten waarde. Ingeval u de woning samen met uw partner heeft gekocht, dient ieder de helft van de waarde aan te geven en heeft ieder recht op het heffingsvrije vermogen.
Stel dat de waarde van een Nederlandse woning door de gemeente vastgesteld was op € 250.000. Dan was de eigenaar hiervan 1,2% inkomstenbelasting over (€ 250.000 -/- € 30.360) verschuldigd, dus € 2.635.
Vanaf 2017 geldt in box III niet langer een vast fictief rendement van 4%. Hoe hoger de waarde, hoe hoger de heffing. In 2019 zijn de volgende fictieve rendementen van toepassing in box III
Vermogen € 30.360 – € 102.010: 1,94%.
Vermogen € 102.010 – € 1.020.096: 4,45%.
Vermogen boven de € 1.020.096: 5,6%.
Het hiervoor genoemde voorbeeld van een waarde van € 250.000 betekent dan: 1,94% over (€ 102.010 -/- € 30.360) + 4,45% * (€ 250.000 -/- € 102.010) = € 1.390 + € 5.234 = € 7.975. Over dit bedrag wordt 30% belasting geheven, zodat de te betalen belasting uitkomt op € 2.392.
Nederlandse overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een woning in Nederland is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom.
Nederlandse omzetbelasting
Als u een woning in Nederland koopt, die nieuw is (nog geen twee jaar geleden in gebruik genomen), dient u 21% Nederlandse omzetbelasting te betalen over de koopsom. Indien u de woning als vakantiewoning duurzaam gaat verhuren, kunt u deze omzetbelasting terugvragen. Over de huur dient u 9% omzetbelasting te berekenen.
Ingeval de woning zich op een vakantiepark bevindt, kan de omzetbelastingafdracht onder voorwaarden plaatsvinden door het vakantiepark.
Gemeentelijke belasting
Als eigenaar van de onroerende zaak bent u ook aan de gemeente belasting verschuldigd. De onroerendezaakbelasting (en ook waterschapsbelasting) is per gemeente verschillend vastgesteld en wordt geheven over de zogenoemde WOZ- waarde.
Schenken van de woning
Als u langer dan 10 jaar geleden uit Nederland bent geëmigreerd of nooit in Nederland heeft gewoond en u de Nederlandse woning schenkt, bent u of de verkrijger in Nederland geen schenkbelasting verschuldigd. Wel is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Omdat u buiten Nederland woonachtig bent, zal in uw woonland mogelijk wel schenkbelasting verschuldigd zijn.
Overlijden en de Nederlandse woning
Als u komt te overlijden en u langer dan 10 jaar uit Nederland bent geëmigreerd of nooit in Nederland gewoond heeft, is geen Nederlandse erfbelasting verschuldigd. Omdat u buiten Nederland woonachtig bent, is mogelijk wel erfbelasting verschuldigd in uw woonland.
Slotopmerking
Hierboven heb ik een aantal fiscale aspecten van een woning in Nederland behandeld. De beschrijving is uitsluitend signalerend en niet uitputtend bedoeld.
Mocht u een woning in Nederland bezitten of overwegen zo’n woning aan te kopen dan verdient het aanbeveling u goed te laten adviseren over de fiscale aspecten.
Voor meer informatie of bij vragen kunt u contact opnemen met:
drs. R.W.M. te Kaat
0314-369111
06 – 11274485
r.t.kaat@stolwijkkelderman.nl