Goed nieuws voor vastgoed-B.V.’s
Inleiding
De fiscale wet kent ruime faciliteiten bij bedrijfsopvolging. Voor de schenk- en erfbelasting is een waarde tot € 1.045.611 (2014) volledig vrijgesteld. Daarboven is 83% vrijgesteld. Bovendien kunt u de inkomstenbelastingclaim doorschuiven. Er moet wel ondernemingsvermogen overgaan. De fiscus vindt al snel dat een B.V. met een vastgoedportefeuille geen onderneming is. Uit een uitspraak van 20 december 2013 volgt dat Hof den Haag daar anders over denkt!
Uitspraak Hof den Haag
In de procedure bezat een B.V. een omvangrijke vastgoedportefeuille. De werkzaamheden van de B.V. bestonden onder meer uit:
– Het zoeken en selecteren van huurders;
– Het bepalen van huurprijzen;
– Het voeren van correspondentie;
– Het beoordelen van het benodigde onderhoud;
– Overleg met de technisch beheerder en de administrateur;
– Het onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven;
– Het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers;
– Het onderhouden van kennis over onroerende zaken.
De B.V. kende geen huurachterstanden en er was vrijwel geen leegstand. Daardoor was de cashflowpositie beter dan bij normaal vermogensbeheer. Deze betere cashflowpositie was ontstaan door de aanzienlijke werkzaamheden van de DGA (25 uur per week) en een kind van de DGA (50 uur per week).
Het Hof oordeelde dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten van toepassing zijn omdat de B.V. een onderneming drijft!
Conclusies
De belastingdienst stelt zich al snel op het standpunt dat een vastgoed-B.V. geen onderneming drijft. Uit de uitspraak van Hof den Haag volgt dat dit een stuk genuanceerder ligt. Heeft u een vastgoed-B.V. dan doet u er goed aan te beoordelen of die voldoet. Misschien moet u de structuur verder optimaliseren en documenteren om de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten te kunnen benutten. U kunt denken aan de volgende zaken:
– Leg de activiteiten van de vastgoed-B.V. zorgvuldig schriftelijk vast;
– Zet diegenen (uzelf of de kinderen) die actief met het vastgoed bezig zijn op de loonlijst. Als u in de toekomst aandelen wilt schenken met toepassing van fiscale faciliteiten moet uw kind minimaal 36 maanden op de loonlijst staan;
– Houd de gewerkte uren per week schriftelijk bij;
– Verricht zo veel mogelijk werkzaamheden zelf;
– Houd in uw agenda goed bij welke activiteiten u uitvoert voor de vastgoed-B.V. en met welke betrokken partijen u gesprekken voert;
– Volg vastgoedcursussen en houd uw vakliteratuur goed bij;
– Zet een website op en bied daarop uw vastgoed (te huur of te koop) aan.
Deze optimalisatie vergroot uw kans gebruik te kunnen maken van de ruime fiscale faciliteiten. Stolwijk Kelderman adviseert u graag verder! Neem voor meer informatie contact met ons op.
Mr. H.J. (Han) Schut
0314 – 36 91 11
h.schut@stolwijkkelderman.nl