Belasting besparen met werkelijke verhuurde waarde
Verhuurt u een woning met huurbescherming? Wellicht dat u dan belasting kunt besparen, blijkt uit twee belangrijke uitspraken van de Hoge Raad in april. Particuliere verhuurders van woningen met huurbescherming hoeven niet meer altijd de wettelijke berekeningswijze van de waarde in verhuurde staat te volgen.
Wijkt de waarde volgens die wettelijke berekeningswijze voor 10% of meer af van de werkelijke waarde in verhuurde staat, dan mag de verhuurder de werkelijke waarde in verhuurde staat opgeven in box 3. Als de belastingheffing dan voor de particuliere verhuurder nog steeds een buitensporige last is, dan kan mogelijk de op te geven waarde verder worden verlaagd.
Tip:
Verhuurt u een woning met huurbescherming en is de opgegeven waarde in uw aangifte inkomstenbelasting ten minste 10% of meer van de werkelijke verhuurde waarde? Dan kunt u de werkelijke waarde opgeven.
Voorbeeld
Een particuliere verhuurder verhuurt een bovenwoning voor € 6647 huur per jaar. Door de huurregulering kan de verhuurder niet meer huur vragen. De jaarlijkse kosten, exclusief financieringskosten, zijn € 2705. Via de wettelijke berekeningswijze bedraagt de belastingheffing in box 3 over die woning € 4485. Per saldo geeft dat een verhuurverlies van € 543. In feite betaalt deze verhuurder door de ongelukkige samenloop van huurregulering en belastingforfaits meer dan 100% inkomstenbelasting over zijn huurinkomen. Daar kan hij nu iets aan doen.
Tip:
Blijft voor u sprake van een buitensporige last, bijvoorbeeld omdat u vanwege de box-3-heffing niet of nauwelijks rendabel kunt verhuren? Dan heeft u een reden om de aan te geven waarde verder te verlagen.
Let op!
Niet alle verhuurde woningen mogen voor de waarde in verhuurde staat worden opgegeven. Dat geldt alleen voor verhuurde woningen waarvan de huurders huurbescherming hebben.
Volgens de wettelijke regeling is de verhuurde waarde afhankelijk van de verhouding tussen de kale huurprijs en de WOZ-waarde. Die uitkomst bepaalt de leegwaarderatio. Dat is het percentage waarmee de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd om de waarde in verhuurde staat te berekenen. De werkelijke waarde in verhuurde staat zoals een taxateur zou berekenen, is volgens de wettelijke regeling niet relevant. Daar komt dus verandering in door de uitspraken van de Hoge Raad.
Tip:
Heeft u de aangifte al ingediend en nog geen definitieve aanslag ontvangen? Dien dan een gecorrigeerde aangifte in om box-3-heffing te besparen. Heeft u al wel een definitieve aanslag ontvangen, maar loopt de bezwaartermijn van 6 weken nog? Maak dan bezwaar.